一哥们给两会写的，估计泥牛入海......

WHAM

今天，中国房地产调控政策正面临一个两难的境地，继续严厉的调控政策，房地产行业整体衰退将严重影响中国经济发展，甚至可能导致经济的硬着陆。而放松调控，则面临房价是否再度反弹，宏观调控前功尽弃的危险。

此刻，我们所选择的方向，不仅仅是一个房价的问题，也不是一个行业的问题，而是关乎中国经济发展与城市化进程是否能够顺利进行，关乎社会稳定的问题。

面对金融危机之后房价的迅速报复性反弹，2010年4月17日国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，新一轮的房地产调控大幕再度拉开，而作为本轮调控的杀手锏，限购政策对楼市的降温可谓立竿见影。截止2012年2月底，这一轮调控持续将近两年的时间，中国房地产行业也从当时的过热转变成为眼下的过冷。2012年的春节，全国多数一二线城市楼盘纷纷以零成交迎来了这一个最惨淡的节日，而整个房地产行业，也迎来十年最大的危机。

     眼下中国房地产行业整体经营状况如何？这可以从截止2011年第三季度沪深133家上市房企公布的财务报表看出：133家上市房企平均负债率63%，73家负债超70%；其中80家现金不足十亿，20家不足1亿；截止十月底，上市房企存货已达1.45万亿，平均每家存货110亿元。负债达70%表明房企已无可抵压资产丧失融资能力，现金流不足1亿意味着任何一笔贷款到期都可能让这个房企资金链断裂，而存货高达1.45万亿则意味着如果市场持续低迷，房企将失去再开工能力。

    我们不妨做如下假设，如果现有的调控措施保持严厉的高压状态，那么半年后中国将面临什么样的状况？我们仅仅列举两个影响最大的方面来分析。

1、大量中小开发商将倒闭。

在这轮房地产调控中，让部分中小开发商退出房地产市场也是应该要实现的调控目标之一，但是，关键在于如何退出。在巨大的政策和市场双重压力下，大量的中小开发商面临资金链断裂的危险，二三线年城市开发商资金流断裂现象不断出现，根据《第一财经》报道，仅仅长沙一地，开发商涉嫌“跑路”的楼盘已经有麓山里佳园、江滨家园、中远公馆、东方航标、中央公馆、可可小城、利璞金立方、湘江700等。而其中多数都涉及巨额民间融资，据不完全了解，除上述湘江700外，中远公馆涉及债务超过8000万元，东方航标非法集资额度高达数亿元，麓山里佳园债务额达到数千万元。除长沙外，近期曝光的“楼跑跑”案件还有：江苏南京宇扬集团的企业老总，带着数亿元的贷款，一夜之间不知去向；浙江嘉兴濮院胜利广场项目“停摆”，开发商浙江凯旋万豪置业老板陈飞携带1亿多元的巨款潜逃；河南安阳数百亿重大非法集资案中，多位涉案房地产企业老板卷款跑路，加上此前福建宁德房地产商郑小青破产产生10亿资金缺口，温州上百位老板跑路，鄂尔多斯房地产老板自杀，房企资金链断裂已经成为中国今年无法避免的严重社会问题。

在银根持续紧缩而房企无法从银行获得资金的状态下，向民间高利贷几乎成为大部分中小民营房地产企业融资的唯一选择，在动辄超过5分甚至年息高达100%高息刺激下，大量的制造业企业主纷纷放将资金借给开发商以获取数倍于主业的投资回报，缺血的房地产行业，正成为中国实体经济的抽血机。以福建省福安籍地产商郑小青破产案为例，其资金大部分来自当地的实体企业，在其破产之后，有多达10亿的资金无法偿还，其中仅福安一个电机出口企业被欠资金就达一个多亿，这个企业也就随之破产，并导致上下游企业连锁的债务危机。

如果不借高利贷，那么无法获得融资的房企只能等着倒闭，因为在限购政策下，即便降价，通过销售回款的资金也远远无法满足绝大部分房企的资金缺口。而相比制造企业连锁债务危机更可怕的是，一旦这些破产或者跑路的房企老板的资金来源于民间个人集资，往往一个案件就涉及上千个普通百姓家庭，一个老板跑路或者破产，可能成千上百个家庭也随之破产，由此导致的社会稳定问题，绝非今日的中国所能承受。

2、家居家电、钢铁水泥和建筑业将遭受毁灭性打击，大量民工失业。

    房地产行业上下游涉及100多个行业，其中大约有近20个行业严重依赖于房地产行业。根据商务部公布数据，1月份的家电、汽车、居住类商品销售均出现一定幅度的下降。其中，家用电器、汽车、建筑及装潢材料销售额同比分别下降10.0%、4.8%和5.2%，传统家电行业跌幅最大。

以上海地区为例，监测数据显示，今年1月份空调销售规模同比下滑超过60%，彩电同比下滑超过50%，冰箱同比下滑超过50%，洗衣机同比下滑超过50%。家电行业消费补贴政策的退出固然是导致销售下滑，然而从长远看，房地产行业这一轮调控导致的新房供应减少对家居家电行业的影响将远超补贴政策的退出。家电行业的持续低迷，至少在年内无法改观。

而更重要的是，大量房企因为存货过多，销售低迷，资金紧张，纷纷放慢开工速度，如果年内市场无明显改观，2013年，中国建筑行业企业将因为房企欠债、开工减少迎来近十年最大的危机，届时，中国城镇化过程中，数千万由农民变为建筑工人的建筑大军，将让中国面临有史以来最严峻的就业压力。

正如国务院参事陈全生此前所说：我关心的不是房地产开发商的死活，而是中国数千万建筑大军的就业问题。我们这一代的农民工已经不会种地，或者已经无地可钟，已经回不去了。

我们可以承受开发商的破产，我们可以承受关联产业的减缓，但哪一个行业能够弥补房地产行业大幅衰退导致的失业问题？我们不能因为农民工这个特殊群体因为知识局限而无法在网络无法在媒体上听到他们的声音就无视他们的存在——而更重要的是，一个白领失业半年，他至少有积蓄，至少有亲戚朋友可以救助；可当一个身无分文的农民工连续一个月在城市中找不到工作面临挨饿时，面对生存的压力，他能做什么？是偷、是抢？农民工大量失业，对社会稳定造成的危害，谁能预料会是什么样？

相比之下，大量烂尾楼出现导致购房者血本无归、房企倒闭引发银行呆账坏账等等，都已经不再那么重要。我们同时可以预见，随着随着房地产市场的不景气，16家非房地产上市公司撤离楼市，78家央企相继退出房地产业，宏观调控看似奏效。但是，政府这种逆周期的调控思路，很有可能导致这两年开工量大幅下跌，而两年后市场供应量的严重不足，当调控政策放松之后，我们是否对又一波的房价报复性反弹做好准备？

从2006年开房价暴涨到08年暴跌，再到09年报复性反弹再到12年房价再度下跌，我们的调控始终没有能够使房地产走上正轨，而今天，房地产似乎已经成为一个民愤的焦点，成为民生矛盾的核心，以至于有任何有利于房地产的政策，都会被一股脑归结为“救市”“托市”而成为众矢之的。

笔者不得不说，这是一个彻头彻底的误区。

房价和房地产是两个完全不同的概念，造成一系列社会问题的是高房价而非房地产，调控需要解决的是百姓购房需求与高房价的矛盾而非民众与房地产行业的矛盾。在房价这个命题中，只涉及购房者和开发商，而在房地产这个命题中，不但涉及购房者、房企、政府、银行、关联产业，还涉及数千万的从业大军，如果我们将调控的目标和打击对象对准房地产行业而非高房价，那么，我们将犯下大错。

我们应该要实现的调控目标，是房价的合理回归的同时交易量保持稳定，是让购房者能够以合理价格买得起房子而房地产行业保持稳定充分发挥对经济建设的积极作用。房价的合理回归和房地产行业的健康发展，这二者完全是能够通过以下措施实现统一的。

作为一个从业多年的经济学者，笔者认为，在之前宏观调控已经实现阶段性目标前提下，通过以下几个方面的政策调整，我们完全能够在保持房地产行业健康稳定发展的同时实现房价的合理回归。

建议一：让银行扮演房地产行业“劫富济贫”角色，以差别利率取代限贷和限购政策。

在此轮调控中，银行资金受到严厉的监管，一切可能进入到房地产行业的贷款基本上都被暂停，迫使严重缺血的房企不得不通过三个方式来饮鸩止渴：向民间资金借高利贷、以超过20%的利息向信托和基金融资，海外上市房企高息举债。以上无论那种方式，实际上结果只有一个，那就是迫使房企将多年来从购房者手中获得的利润转移给高利贷资金，由此催生了中国近两年可怕的全民高利贷潮流。对于过度竞争的中国制造业企业而言，在恶性竞争中绝大部分利润都已将至极低水平，因此，当这些企业向银行贷款一个亿投入到自己企业中，辛苦一年可能或者毛利还不到一千万，而只要将这笔资金借给房企，什么事都不做一年就能获得数千万利息的时候，有多少个企业家能够抵挡这种诱惑？这，正是浙江福建广东大量制造业企业资金被转移到房地产行业的根本原因。同样，大量的普通百姓，他们也因此把钱交给非法集资者。之前是因为房地产的暴力，现在是因为房企对资金的饥渴，房地产催生的全民高利贷潮，实际上对社会产生一个非常可怕的后果，那就是改革开发30年所积累的“勤劳致富”理念已经被“投资致富”、“投机致富”取代，这种价值理念的摧毁，我认为对中国经济的伤害，要远远超过任何有形的影响。

让房地产企业集体倒闭难道是我们调控的目标？既然我们不想让房企倒闭，而房企靠借高利贷维持运营对经济一样伤害巨大，我们完全可以换一个思路进行调控——让银行充当“劫富济贫”角色。

     首先对于现有的限购政策，笔者认为，房地产宏观调控的目标应当是房价下跌而成交量大幅上升，这样购房者可以实现购房梦想而房地产依然保持活力不会因为整体低迷影响关联产业。所以，完全可以用差别利率取代限购政策，放开对于第二套、第三套住宅的限购，但是大幅提高利率（如将第二套贷款利率提高至10%，第三套提高至15%），对于第一套住宅，大幅降低利率至3%及首付，降低首次置业门槛以保证市场最基本的合理购房需求。通过提高投资投机成本来抑制投资需求；而能够承受更高成本的合理投资需求和改善型需求，则通过利率杠杆让银行实现更多的利润以贴补首次置业人群。这样，初次置业者能够更容易满足购房的需求而投资投机需求一样能够得到抑制。

其次，保持着对开发商资金的压力，则是促使开发商降低价格、加快销售回款的关键。所以，正如前文提议，通过大幅提高房地产行业的贷款利率至15%，严格限制房企通过股市和信托融资，迫使房企回归正常银行贷款渠道获取资金，将房地产行业所攫取的暴利转移到国有商业银行，而银行则限制这部分利息的用途——取之于民用之于民，来自房地产行业的利润，应该回馈给首次置业的购房者，或者，直接贴补保障性住宅的建设，而不能成为银行业的免费午餐。这样，开发商之前获得的暴利，就可以借助高利率通过银行“反哺”购房者，而那些有能力购买多套房产的富人，则替穷人承担更多的利率，从而真正实现我们调控的核心目标——让老百姓买得起房，开发商缴纳的利息越多，富人买房承担的利息越多，中低收入群体购房的利率成本就越低。

建议二：开征“暴利税”取代“土地增值税”

针对房价的过快上涨，政府应当征收“暴利税”。房地产的“暴利税”不同于现有的土地增值税。现有土地增值税是对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，税率为60%。粗看，土地增值税似乎可以达到抑制房地产暴利的目的，然而，这个税种在执行环节却存在致命的漏洞。开发商可以通过延长销售周期以达到延迟土地增值税的清算，通过增加成本以实现合理避税，可以通过持有物业降低销售总额等等手段来规避土地增值税。所以，为了便于管理，税务部门往往通过预征一定比例的土地增值税，最终进行清算的方式来征缴，但在房价快速上涨的时候，1%、2%的土地增值税预缴额对房价几乎没有任何抑制作用。

“暴利税”，则简单得：一个项目政府不去管其成本多少（因为开发商百分百会虚增成本），根据该项目网签的初始售价进行核算，放开对开发商涨价的限制，但是，开发商每次涨价都要按比例缴纳“暴利税”。暴利税采用类同个人所得税逐级递增的方式征收，项目按该楼盘初次售价核定，涨幅在50%以内，征收上涨部分30%的暴利税，上涨在50%到100%部分，征收50%的暴利税，上涨超过100%到150%部分，征收70%的暴利税，涨幅超过200%，直接征收100%的暴利税。   

在这种简单易行的“暴利税”体系中，可以这么确认，不管一个项目成本多少，开发商无论如何都不回亏本卖房，所以，一个项目初始的售价，至少已经包含了一定的利润。而逐级递增的暴利税征收方式，既给予开发商留出合理上涨的利润空间，同时也将有效抑制开发商涨价的冲动。

建议三：保障性住宅退出流通市场。

在长达数十年的时间里，绝大部分中国人都居住在各个单位的宿舍中，一个十平方米的宿舍居住着一个三口之家，用着公共的食堂和厕所，那个时候，中国并没有住房的矛盾。而今天，之所以矛盾突出，一是因为这种类似于宿舍的公租房体系没有建立，更核心的，则是房产已经成为资产保有的核心。

所以，最终要解决中国房地产的需求矛盾，核心，还在于让商品房回归它居住用品的本色，而不能完全成为一种金融投资产品。只有去除住房的投资功能，才能使得人们不再囤积房产，造成一方面住房矛盾激化，另外一方面却大量房产空置。

其中，首要要解决的，是保障性住宅的流通。原本，经济适用房及限价房是政府解决普通百姓住宅需求的一种特殊产物，但在分配体系中，往往成为权利群体获取暴利的一个工具。由于经济适用房在建设的过程中减免了土地出让金和各种税费，严格意义上应当是全社会所有公民都为之付出代价的，是政府补贴的一种福利。所以，购买经济适用房和限价房的人既然已经享受到远低于市场价获取的居住条件，就不应当再享有房产升值的利益。所以，建议政府应该出台政策，禁止保障性住宅上市交易，如果一个家庭需要改善生活条件购买商品房，只能原价卖给政府，再由政府重新分配，确保拥有商品房的人不能在拥有保障性住宅，让保障性住宅回归完全的福利房角色，而不是像现在这样，5年之后就可以完全按照商品房出售，获得的利益全归个人所有，所以，经济适用房与商品之间购买时巨大的成本差异，销售时所差无几的售价，自然会使得权力群体不择手段的想法拥有。

只有让保障性住宅完全与商品房隔离，住宅市场的双轨制才能真正建立。而房产货币化带来的隐性流动性增长，在中国还能让老百姓拥有更好的保值增值渠道之前，也只有房地产有限市场化的二元体系形成，住宅的投资属性才不会因此影响普通大众的居住权益。

建议四：强制规定土地出让金收入及房地产交易税大部分用于建设保障性住宅。

房地产对整个经济的拉动作用是我们所不能否认也不应否认的，这几年随着房地产的暴涨，带动钢铁行业、水泥行业产量过剩，房产资金链一旦突然断裂，就会马上影响这些建材行业，而这些行业又恰恰是劳动力密集行业，对整个经济也会产生巨大影响。而3600万套保障性住宅的建设，在满足中低收入群体购房需求同时，也有效填补了商品房开工下降导致的内需不足和就业不足问题。盖1平米卖3万块钱的商品房跟盖1平米卖5000块钱的保障性住房，用的钢筋水泥是一样的，人工也是一样的，对关联行业的拉动也是一模一样！建立有效的保障性住宅体系，确保那些买不起房的人能够有房子住。然而，由于过去十年，中国绝大部分地方政府的财政收入对土地出让金和房地产交易税收依赖过于严重，当房地产行业受到政策打击的同时，土地拍卖市场低迷和交易税收大幅减少，也使得地方政府没有资金投入保障性住宅。同时，在现有的政策下，每个城市每年的建设用地指标是固定的，政府出让的是商品房用地，就可以获得巨大的土地出让金收益，而如果做保障性住宅，不但用地指标减少政府还需要对其投入资金。所以，如果没有有效的政策制约，地方政府是没有动力建设保障性住宅的。由此，中央政府可以硬性规定，每个城市每年建设用地其中50%必须用来建设保障性住宅，同时改变地方政府对土地财政的依赖，要求土地出让和房地产税收收入50%必须用于建设保障性住宅，这样，可以实现取之于民用之于民，房地产发展越快，用来建设保障性住宅的资金就越多。中低收入群体的生活就只会因为房地产的发展变得更好，房地产所造成的贫富两极分化矛盾就迎刃而解。
http://blog.sina.com.cn/s/blog_4e095a290100x5hd.html?tj=1

依级风

先顶再看  中国学者太多了

WHAM

依级风 发表于 2012-3-1 12:48
先顶再看  中国学者太多了

政府根本不看这些，哈想着给儿子再留几十个亿的楼盘呢......

欧少爷

不赖政府官员不看 写这么长我都懒的全看完

慢步

生长坏灭是个自然规律，从生的那一刻起就注定了一步步走向灭亡，政府也不例外，永恒的东西有但不是它，自生自灭去吧

WHAM

慢步 发表于 2012-3-1 14:29
生长坏灭是个自然规律，从生的那一刻起就注定了一步步走向灭亡，政府也不例外，永恒的东西有但不是它，自生 ...

从长远看还真是这么回事情，大唐盛世不过五百年！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！1

游车海

谁有工夫看它呀？有那功夫都在大领导身边晃悠呢

WHAM

游车海 发表于 2012-3-1 15:19
谁有工夫看它呀？有那功夫都在大领导身边晃悠呢

中国社会就这德行.......

rock的力量

二会，二B们开会……

WHAM

rock的力量 发表于 2012-3-1 15:31
二会，二B们开会……

无非是各团体往里面安插人手的问题，共青团派几个？太子党几个？

zamfgto002

顶~  学习了！

jinzeng_yao

说这么多有用么？

WHAM

jinzeng_yao 发表于 2012-3-1 17:07
说这么多有用么？

闲也是闲着.......

jinzeng_yao

估计总理也会说：问题太多啦！由不得我。

WHAM

jinzeng_yao 发表于 2012-3-2 12:43
估计总理也会说：问题太多啦！由不得我。

总理是个人，不是神仙啊！
各省市自治区的领导天天胡吃海喝、卖淫嫖娼狗B都干不出来！！！！！！！！！！

ow242

还有人存在幻想呢...  真有闲工夫.  

WHAM

ow242 发表于 2012-3-2 13:29
还有人存在幻想呢...  真有闲工夫.

有个游戏不叫“最终幻想”吗？